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房地产行业-从政府工作报告看房地产板块投资机会:因城施策与去库存仍是主基调

发布时间:2017-03-05    研究机构:东方证券

事件。

今日,全国第十二届全国人民代表大会第五次会议在北京召开。李克强总理对2016年全年政府工作做了总结,并提出2017年的工作目标。

核心观点。

增长稳健,货币中性,融资环境偏紧有利于开发商加速周转。2016年全国GDP增速达到6.7%,在目标范围之内;M2供应量增速达到11.3%,低于目标13%。2017年GDP增速目标为6.5%左右,相较2016年提出的目标区间来说弹性更大,经济增长中枢不再成为一个框定值,也显示了政府对推进供给侧改革的力度加强。2017年M2供应量增速目标下调至12%,货币政策由2016年的“稳健”转为2017年“稳健中性”,流动性由“合理充沛”转为“基本稳定”,确认了今年去杠杆、防止资产泡沫的基调。除此之外,在今年工作目标中提到了“保持人民币在全球货币体系中的稳定地位”,明确了稳汇率的大方向。因此,今年房地产投资被依赖的程度降低,房企融资环境收紧,市场持续面临小周期。

城镇人口增长与大城市辐射效应推动房地产市场结构性增长。2017年目标实现进城落户1300万人以上,城镇新增就业1100万人以上。报告还提到“支持中小城市和特色小城镇发展”和“发挥城市群辐射带动作用”,我们认为这是对中国大都市圈概念的强化,加之城镇人口及就业人数的增加带来的人口红利,未来中国一二线城市周边的卫星城将是房地产市场发展的重点。我们看好从产业、经济上都更为优质的京津冀、长三角和珠三角都市圈。

因城施策仍是房地产市场主基调,核心城市抑制投资需求、加大供给,三四线城市刺激需求、持续去库存。今年的报告中主要强调了因城施策去库存和分类调控。三四线城市仍然面临去库存的压力,房价上涨过快的城市则应在支持刚需的同时加大土地供给。我们认为,在政府提高货币化安置比例的大背景下,一线城市加快棚户区改造能在一定程度上缓解供给压力、释放政策红利。

投资建议与投资标的。

今年房地产市场融资环境收紧,对核心城市的政策调控可能进一步加大,但部分三四线城市销售有望回暖。地产版块投资逻辑从“资产价格重估”向“市占率提升”转变。我们看好两条主线:1)全国化布局的大蓝筹房企及深耕三大都市圈的房企。推荐招商蛇口(001979,买入),建议关注保利地产(600048,未评级)、新城控股(601155,未评级)、荣盛发展(002146,未评级)、华夏幸福(600340,未评级)。2)融资能力较强、业绩增速快的扩区域成长型公司。推荐中天城投(000540,买入)、迪马股份(600565,买入),建议关注泰禾集团(000732)(000732,未评级)。

风险提示。

利率明显上升。

房地产调控政策进一步趋严。

销售大幅低于预期。

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